Tin tức

Luật sư Tư vấn

Tư vấn Đầu tư

Sở hữu Trí tuệ

Luật sư bảo hộ

Trang nhất Tư vấn luật Tin tức Công ty tư vấn luật Video tư vấn pháp luật

Quy định mới về nhà ở và kinh doanh bất động sản với kiều bào, cá nhân và tổ chức nước ngoài

Quy định mới về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Quy định mới về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Quy định mới về nhà ở và kinh doanh bất động sản với kiều bào, cá nhân và tổ chức nước ngoài. Trong chương trình Việt Nam và Thế giới trên VTV4 Đài truyền hình Việt Nam, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLaw đã có buổi trao đổi về vấn đề quy định mới về nhà ở và kinh doanh bất động sản với kiều bào, cá nhân và tổ chức nước ngoài.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà trong trả lời phỏng vấn về quyền mua nhà của Việt Kiều

Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:

Biên Tập Viên: Ông đánh giá như thế nào về những quy định mới trong chính sách sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và cá nhân – tổ chức nước ngoài tại Việt Nam?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Đối với vấn đề người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đã được quy định tại Nghị quyết số 19 của Quốc hội có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2009.
Tuy nhiên, qua thời gian thực hiện đến nay mới có hơn 120 người nước nước ngoài được cấp quyền sở hữu nhà ở.
Nguyên nhân chủ yếu là do đối tượng hạn chế, điều kiện chặt chẽ, quy định loại nhà để bán cho người nước ngoài hẹp, thời hạn sử dụng không dài nên chưa khuyến khích người nước ngoài mua nhà.
Vấn đề này đã được mở rộng hơn trong quy định pháp luật tại Dự thảo luật nhà ở và Dự thảo luật kinh doanh bất động sản đang được trình quốc hội tại kỳ họp thứ 6 khóa 13 năm 2014.
Cụ thể như:
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã “mở” thêm cho nhiều đối tượng tham gia. Cụ thể:
  1. người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, thì có quyền sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu.
  2. cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu.
(iii)Tổ chức nước ngoài, được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm.
Tôi cho rằng: Những quy định trên sẽ góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam mua nhà ở nói riêng và từ đó góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Biên Tập Viên: Nhìn vào thực tế thị trường bất động sản hiện nay thì luật mới được ban hành có tác động như thế nào?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực đặc biệt như thị trường tài chính, sản xuất vật liệu xây dựng, thép, nội thất, cung ứng hạ tầng cho các khu công nghiệp.
Vì vậy, thị trường bất động sản khó khăn không chỉ ảnh hưởng tới các ngành sản xuất khác mà còn làm giảm thu nhập, ảnh hưởng tới việc làm của người lao động và làm giảm tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Các quy định trong dự thảo đưa ra hai hướng, một là cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở; hai là mở rộng đối tượng, điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở cũng như loại nhà được sở hữu.
Vì vậy, với các quy định mới trong dự thảo luật sửa đổi sẽ tạo điều kiện đáng kể cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời, đáp ứng được nhu cầu chính đáng của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, mặt khác chúng ta cũng sử dụng thêm được nhiều lao động.
Đây cũng là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tăng thanh khoản cho thị trường.

Biên tập viên: Để đưa luật vào thực tế, theo ông có những thuận lợi và khó khăn gì?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Một dự luật mới khi được đưa vào áp dụng thực tế chắc chắn sẽ gặp được nhiều sự đồng thuận cũng như không ít những phản đối từ phía người dân.
Thuận lợi trong những dự luật này có thể nhìn thấy rõ được chính là sự ủng hộ từ phía các kiều bào và đối tượng tổ chức và người nước ngoài vì họ là những người được hưởng lợi nhiều nhất khi các Dự luật đi vào thực tế.
Tuy nhiên, hiện nay còn nhiều băn khoăn với dự luật mới, đặc biệt biệt từ phía người dân trong nước.
Việc mở cửa cho kiều bào và đối tượng người nước ngoài có thể dẫn đến nguy cơ tăng giá của thị trường bất động sản, đầu cơ tích trữ hay thâu tóm thị trường của những đối tượng nêu trên.
Người dân trong nước đặc biệt là những người có thu nhập thấp khó có khả năng sở hữu nhà ở trong trường hợp này. Với những nguy cơ như vậy, khi luật đi vào đời sống có thể gặp phải những phản đối từ phía người dân.
Việc đưa luật vào thực tế chắc chắn sẽ mất nhiều thời gian và tiền bạc cho việc cải cách lại các thủ tục hành chính và bộ máy hành chính thực hiện các thủ tục này. Hơn nữa, sẽ mất một khoảng thời gian dài để xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể.

Biên Tập Viên: Với đối tượng sở hữu là cá nhân – tổ chức nước ngoài. Có giả thuyết đặt ra rằng, khi mua được nhà ở VN, cá nhân và tổ chức nước ngoài với tiềm lực kinh tế mạnh sẽ đầu cơ và đẩy giá lên cao khiến người trong nước khó mua được nhà. Hoặc, như một vị đại biểu Quốc hội bày tỏ băn khoăn rằng nếu cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào lúc nhà đầu tư nội khó khăn sẽ đẩy các dự án, đất đai ở địa điểm trọng yếu rơi vào tay nước ngoài. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản dù với hình thức nào cũng là việc làm cần thiết. Đây là yêu cầu tất yếu để phát triển kinh tế, nhưng việc làm đó vẫn phải đáp ứng được các yếu tố cơ bản như đảm bảo an ninh quốc phòng và không làm ảnh hưởng đến cơ hội mua được nhà của người dân.
Hiện tại, không có cơ sở để khẳng định rằng việc cho người nước ngoài mua nhà sẽ khiến giá nhà đội lên. Nhưng xét về quy luật cung cầu, rõ ràng khi cầu tăng, cung không đổi thì giá sẽ phải tăng theo.
Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế của bất động sản Việt Nam thì bất động sản tồn chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở cao cấp. Thực tế cho thấy, mặc dù thị trường bất động sản đóng băng nhiều năm nay, giao dịch ảm đạm, nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn nóng, thậm chí thiếu nguồn cung.
Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS đóng băng là do cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, vừa thiếu vừa thừa. Trong đó, sản phẩm bất động sản cao cấp và trung bình thừa nguồn cung, còn bất động sản bình dân đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân lại thiếu.
Bởi vậy, theo quan điểm của tôi, việc mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà sẽ không ảnh hưởng, không làm xáo trộn thị trường bất động sản cũng như gây khó khăn cho nhà đầu tư nội.
Tuy nhiên, để việc này vừa hợp lý (đáp ứng được nhu cầu, giải quyết được một phần khó khăn cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung) lại vừa hợp pháp (tuân thủ đúng các quy định của hiến pháp và pháp luật), cần minh bạch hóa các thông tin về thị trường bất động sản, như vậy sẽ đem lại cơ hội thực sự cho người có nhu cầu nhà ở cũng như các nhà đầu tư./.

Biên Tập Viên:  Bên cạnh các quy định về quyền sở hữu nhà đất thì chúng ta cũng cần có các quy định pháp luật nào khác để ràng buộc đối tượng người nước ngoài mua nhà ở VN về mặt an ninh trật tự, quốc phòng?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Bên cạnh các quy định về quyền sở hữu nhà đất, khi người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng phải tuân thủ những quy định về an ninh trật tự, quốc phòng khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam như:
- Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;
-  Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;
-  Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở; về trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở;
Ngòai ra người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cũng phải tuân thủ các điều kiện khác tuân theo pháp luật Việt Nam.

Biên Tập Viên: Các nước đã thực hiện chính sách này từ khá lâu. Vậy, ông có đưa ra những so sánh gì về độ mở giữa chính sách của Việt Nam và các nước?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Chính sách mở cửa thị trường bất động sản cho người nước ngòai đã được các nước áp dụng từ khá lâu.
Theo kinh nghiệm các nước cho thấy thị trường kinh doanh bất động sản càng mở cửa thì càng phát triển mạnh mẽ và bền vững.
Có thể lấy ví dụ một số nước đã thành công với chính sách mở cửa như : Singapore, Malaysia, Thái Lan hay Nhật Bản… Ở Việt Nam, theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 và các văn bản hướng dẫn, vẫn còn nhiều điều kiện và ràng buộc  đối với người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước đang soạn một Dự luật mới, theo đó thị trường kinh doanh bất động sản giành những chính sách ưu đãi và mở cửa nhất từ trước đến nay cho kiều bào nước ngoài và người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam.
Sau khi Dự luật này chính thức có hiệu lực thì Việt Nam có thể khẳng định rằng chính sách mở cửa thông thoáng trong việc mua bán nhà ở không thua kém bất cứ quốc gia nào trong khu vực và dự báo một thì trường bất động sản ấm dần và sôi động trở lại.

Biên Tập Viên:  Ví dụ thực tiễn tại các quốc gia, chính sách thông thoáng cho người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà có tác động như thế nào đến thị trường, có gặp những thách thức, rủi ro gì hay không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Chúng ta đã thấy rõ được những lợi ích khổng lồ mang lại cho các nước khi rộng mở chính sách mua và sở hữu nhà ở cho người nước ngoài.
Tuy nhiên, một vấn đề thì luôn có hai mặt, bên cạnh những ưu điểm và lợi ích việc mở cửa thị trương cũng đã và đang mang lại những thách thức và rủi ro đáng lo ngại. Rủi ro đầu tiên ở đây là nguy cơ thâu tóm thị trường bất động sản của người nước ngoài, thứ hai khi thị trường nóng lên sẽ đẩy giá bất động sản lên cao khiến cho người dân trong nước khó có khả năng mua nhà ở, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng…
Chính vì thế, các chính phủ đã đưa ra biện pháp thắt chặt vì lo sợ rằng những người mua ngoại quốc lợi dụng lãi suất thấp để thâu tóm bất động sản Châu Á và nâng giá trong quá trình thu mua.
Hồng Kong vừa áp dụng các chính sách tương tự như ở Singapore, bắt buộc người nước ngoài phải trả thuế trước bạ 15% so với giá mua.
Tăng giá bất động sản ở Iskandar, Malaysia đã khiến chính phủ nhà nước Johor Baru đưa ra thông cáo tăng các loại thuế đối với người nước ngoài sở hữu bất động sản trong nước. Người nước ngoài cũng bị hạn chế mua nhà với mức giá ít hơn 500,000 rúp (196,000 đô Sing).
Tại nhiều nước trong khu vực, người nước ngoài không được mua bất động sản nếu như không phải là cư dân.
Ở Trung Quốc, người nước ngoài làm việc và học tập ít nhất một năm tại đây có thể sở hữu một căn nhà mang tên mình.
Cư dân Inđô vĩnh viễn và tạm thời có thể mua bất động sản thời hạn 25 năm và được làm mới hợp đồng hai lần trong vòng 20 và 25 năm.
Các hạn chế bớt khắt khe hơn ở Thái Lan, người nước ngoài có thể mua được các căn hộ vĩnh viễn và sở hữu lên tới 49% căn nhà. Bất động sản nhà đất có thể được mua lại để cho thuê trong vòng 30 năm với quyền lựa chọn làm mới tên chủ sở hữu trong 2 chu kỳ 30 năm liên tiếp.
Trong khu vực, Singapore áp dụng các chính sách khắc nghiệt. Người nước ngoài có thể mua các căn hộ chung cư tư nhân nhưng phải trả thêm thuế trước bạ 15%.
Chỉ có những cư dân vĩnh viễn có đóng góp cho đất nước mới được cấp phép mua đất.
Đó cũng là những bài học quý giá cho Việt Nam trong giai đoạn mở cửa sắp tới.

Biên Tập Viên: Chúng ta có thể áp dụng được những kinh nghiệm gì của các nước trong khu vực và trên thế giới về việc quản lý và mua bán bất động sản cho kiều bào và đối tượng người nước ngoài ?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Như đã nêu ở trên, khi các nước mở cửa thị trường bất động sản với kiều bào cũng như người nước ngoài họ cũng đã tính đến các biện pháp dự phòng thông qua chính sách thắt chặt sau khi người nước ngoài sở hữu nhà như đẩy thuế tăng lên hay thay đổi các chính sách qua từng giai đoạn sao cho phù hợp với tình hình kinh doanh bất động sản trong nước.
Có thể thấy, Singapore và Hồng Kong đã áp dụng việc tăng khoản thuế trước bạ lên tới 15% đối với người nước ngoài khi mua chung cư tư nhân tại quốc gia này. Hay việc tăng giá và tăng thuế với người nước ngoài khi mua nhà ở Malaysia. Tại Trung Quốc người nước ngoài làm việc và học tập ít nhất một năm tại đây mới có thể sở hữu một căn nhà mang tên mình.
Hiện nay, Việt Nam đã ra dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới với những chính sách rộng mở cho kiều bào và người nước ngoài muốn mua nhà ở tại Việt Nam. Tôi nghĩ rằng, các nhà lập pháp cũng nên dự thảo những văn bản pháp luật đi kèm để có những ràng buộc nhất định dự tính trước và phòng ngừa những rủi ro có thể xảy ra.
Như việc quy định chỉ có những cá nhân cư trú tại VN hoặc có thẻ tạm trú từ nửa năm trở lên mới được phép sở hữu nhà ở tại VN.
Hoặc quy định chỉ cho phép sở hữu 25% căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở liền kề, nhà biệt thự trên cùng một địa bàn. Hay việc quy định tăng thuế trước bạ, giới hạn thời hạn sở hữu đối với những đối tượng nêu trên như các nước bạn đã và đang áp dụng.

» Dịch vụ tư vấn luật kinh doanh bất động sản
Liên hệ Văn phòng Công ty luật SB
Điện thoại: 0983367068 - Gửi yêu cầu email: luatdongtay@gmail.com
Tư vấn luật, Tư vấn đầu tư, Xin cấp giấy tờ - Luật sư bảo hộ quyền lợi, đại diện tranh tụng tại Tòa án...
Liên hệ  Đầu trang

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

 
Thành lập công ty Thủ tục lập Dự án dầu tư Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu Luật sư tranh tụng tại tòa án
Thủ tục thành lập công ty Tư vấn pháp luật đấu thầu Đăng ký bản quyền Logo Giải quyết tranh chấp
Thủ tục thành lập văn phòng đại diện Dịch vụ xin Giấy phép thủ tục đăng ký sáng chế Luật sư bào chữa
Tư vấn dầu tư nước ngoài Dịch vụ đăng ký kinh doanh Tư vấn chuyển giao công nghệ Thủ tục khởi kiện vụ án dân sự
Thành lập công ty đầu tư nước ngoài Thủ tục đăng ký hộ kinh doanh cá thể Mua bán sáp nhập doanh nghiệp Luật sư tư vấn ly hôn
Thủ tục đăng ký đầu tư Quyền của nhà đầu tư Dịch vụ tư vấn nhượng quyền thương mại Tư vấn pháp luật thừa kế